研究楼市10年的规律后,我有个重大发现!(深度)

发布日期:2019-04-04

回望中国楼市20年,有5次绝佳的买房机会:


03年,06年,09年,12年,15年。


你抓住了几次?


下一次机会又在哪里?这篇文章将给你一个明确的答案!


很多人说看不懂中国房价的走向,买又怕高位站岗;不买又怕错失良机,但是如果我们能静下心来梳理最近十年房价的变化行情,总结出其中的规律和变化节点,你就会对房价走向洞若观火,轻而易举踩住下一个节点!


以史为镜,可以知兴替。


历史从未过去,历史只是在不断的反复!


读懂了过去,就读懂了未来!



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为了分析的更加精确,我们需要确定一个城市作为样本。


哪个城市最能体现中国楼市的变化规律?


杭州楼市是最值得大家研究的。


为什么不是北上深?因为那里以及太成熟,对于全国来说不具代表性。


为什么不是其它二三线城市?那么资本太不活跃,也不能反映出总体规律。


杭州一方面是新型经济的代表,另一方面还处于高速发展中,杭州民间资本和新兴产业都相对适中,其楼市的市场化程度最高,也最接近真实的市场!


杭州楼市,是中国楼市最佳样本!


过去10年,杭州楼市总共经历了三次暴跌,三次暴涨。


上涨的时候,其房价曾一度超过北京和上海,下跌的时候,跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致。


正是这些暴涨和暴跌,才能给我们带来更深刻的启示!


下面我们就以杭州楼市最近10年(2009——2019)的变化为例,来看看节点是怎么产生并原形毕露的:


 

2008年,美国次贷危机引发了全球性的经济危机,中国也受到了很大的影响,而且那一年发生了汶川地震,当时大家都在期待岁月静好,关注的重点都不在投资上,所以当年的杭州楼市还是非常平静的。


当然,多年之后我们才发现:这一年就是过去十年来第一个绝佳买房机会……


2009年,全球经济开始复苏,一切又再出发,人们的投资意识被唤醒。风平浪静之后,江湖正在酝酿一场腥风血雨。


这一年,杭州楼市异常火爆,大量温州人开始冲入杭州炒房子,房价直线飙升,不少楼盘的价格基本翻了一番;月成交量历史性突破万套、土地市场地王频出。


2010年杭州房价继续大幅上行,这一年对杭州来说是无比荣耀的一年,为什么呢?来看一下当年全国房价的排行吧:



这年杭州的房价竟然全国第一,一举超越北京上海等一线城市!


就在这一年,政府忽然出手了,当年4月开始推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控。10月开始限购和限贷:任何家庭,均只能再购入一套住房;停止购房补贴政策,并三套房暂停发放贷款。


然而这一年房价还在攀升,地王也在继续诞生……


2


2011年一开始,政策开始加码,杭州马上将二套房首付比例提至60%,第二个月限购开始升级,三类人群暂停购房。


结果这一年,房子成交量发生了明显下滑,降幅50%;但是当年的房价并没有出现大幅下跌。


到了2012年,调控效果终于开始显现:打折降价现象频频出现,有大桥西板块的某楼盘号称龙年首降,就连滨江的某楼盘也由22000调至17000。


随后降价潮开始,成交也开始上涨,现在看看当时就是前面十年中的第二个最佳买房时机,当时的房子放到现在来看,都已经获得了7到8倍的增值。


但越是这样,大家越不去买房,因为人们买涨不买跌。


这时调控并没有放松,直到了2013年11月,杭州将二套房首付比例提至70%。


这时房价依然还在下滑,但是这时大家都对房子失去了兴趣,认为房地产的辉煌已过,很多人坚持认为房地产就此歇火了,都在唱衰房地产……


很快,情形开始发生了变化……


到了2014年7月,政府开始解除限购,主城区140平方米以上住房限购;到了8月,主城区140平方米以下住房解除限购。到了9月,央行也放宽了政策,对第二套住房按照首套房贷政策执行。


但这并没有引发大家购房的积极性,当时人们几乎已经不再谈论房子。


到了2015年3月,政策继续放宽:二套房个贷首付比例降至4成,购买2年以上普通住房销售免征营业税,随后央行五次降息、降准……


由于政策的接连刺激,结果2015年,杭州楼市成交超过了过去几年,但房价并没有发生太大的变化……


此时市场依然有大量库存,怎么办?


3

 

2015年年底,中央经济工作会议召开之后,有一个词特别的火——去库存


其实就是号召大家去买房子啊!然而当时最流行的是创业,是“大众创业,万众创新”……很多人奔赴在创业的最前线。而且当时股票也在大涨(股灾之前),大家每天谈论的都是股市……


慢慢的,当时各地房子的库存量大得惊人,一些城市的去库存周期甚至达到100个月。


于是到了2016年2月,政策再度放宽,首套房首付降至25%,并可向下浮动5个百分点;二套房首付比例也从原先的4成降至3成。20天后,国家又大幅下调房地产交易环节契税和营业税……


现在来看,去库存这个词的提出,就是下一轮楼市火爆的起点,当时就是过去十年里第三个最佳买房机会!